Wil je graag huiseigenaar worden, maar beschik je niet over voldoende eigen vermogen om de aanbetaling voor je droomhuis te financieren? Geen paniek, dit betekent niet dat je project zal mislukken. Ontdek in dit artikel al onze tips voor het kopen van een huis met weinig of geen aanbetaling. 

Wat is een aanbetaling? 

Een huis is een zeer grote uitgave, en weinig mensen kunnen het zich veroorloven hun huis te financieren met hun spaargeld alleen; de meeste mensen nemen een hypotheek. Bankiers gaan er echter zelden mee akkoord om 100% van de prijs van het huis te lenen: zij eisen een aanbetaling van de lener om hun risico te beperken in geval van wanbetaling.

Is een aanbetaling verplicht als je een huis koopt in België? 

Sinds 2020 hebben de banken hun voorwaarden met betrekking tot de eigen inbreng aangescherpt: voortaan moet je minstens 20% van de prijs van het huis met eigen middelen opbrengen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met belastingen en notariskosten, die alleen al ongeveer 10% tot 15% van de waarde van het onroerend goed vertegenwoordigen. Om huiseigenaar te worden, moet je dus enkele tienduizenden euro’s direct uit eigen zak kunnen betalen. 

Hoe bereken je je aanbetaling? 

Om je aanbetaling te berekenen, moet je de prijs en de marktwaarde van je huis kennen. De prijs van het huis is de prijs die je met de verkoper overeengekomen bent, terwijl de marktwaarde de waarde van het onroerend goed is zoals geschat door een externe instantie (vaak de kredietinstelling of de staat). De prijs zal meestal dicht bij de marktwaarde liggen, maar er kunnen verschillen zijn. Het is belangrijk met beide rekening te houden, omdat de bank de marktwaarde zal gebruiken als basis voor haar berekeningen en om te beslissen hoeveel zij je zal toekennen. Voor een realistische berekening, vraag je bankier om je te vertellen wat zij als de marktwaarde van het onroerend goed beschouwen. 

Is het mogelijk te besparen op de eigen bijdrage? 

Een aanbetaling kan best een aanzienlijk bedrag vertegenwoordigen; en daarnaast moet je ook de notariskosten nog betalen. Gelukkig kun je op deze kosten besparen en huiseigenaar worden zonder dat jezelf daarvoor te diep in het rood moet jagen. Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, kun je enerzijds het bedrag van je aanbetaling verlagen en anderzijds een lening aangaan voor je notariskosten. 

Maar wees voorzichtig: zelfs als je erin slaagt minder eigen geld uit te geven om huiseigenaar te worden, moet elk bedrag dat je leent met rente terugbetaald worden. Als je de mogelijkheid hebt, is het eigenlijk beter om een grote persoonlijke aanbetaling te doen, omdat je dan minder rente betaalt, wat je in totaal tot enkele duizenden euro’s kan besparen. 

3 tips om een huis te kopen zonder aanbetaling 

Als je aan bepaalde specifieke voorwaarden voldoet, kun je misschien huiseigenaar worden zonder geld uit je eigen zak te hoeven geven! Hier zijn enkele tips over hoe je een huis kunt kopen met 0 euro aanbetaling. 

Je koopt je eerste huis 

Starters (d.w.z. mensen die voor het eerst een huis kopen) hebben recht op iets gunstiger voorwaarden: zij kunnen tot 90% van de waarde van het onroerend goed lenen (d.w.z. slechts 10% van de aanbetaling). En 35% van hen kunnen zelfs 100% van de waarde van het onroerend goed lenen, en moeten geen aanbetaling doen. Wil je ook je notariskosten via een lening financieren? 5% van de starters onder de genoemde 35% kan meer dan 100% van de waarde van hun huis lenen. Om in aanmerking te komen, moet je terugbetalingscapaciteit je uiteraard in staat stellen de lening zonder problemen terug te betalen. 

Een sociale hypotheek aanvragen 

In België bieden de gewesten sociale hypotheken aan die 100% van de waarde van het onroerend goed dekken, of zelfs meer in sommige gevallen om ook de notariskosten te dekken. De rente voor deze leningen variëren van 0,9% tot 2,5%, afhankelijk van het gewest en je persoonlijke situatie. 

De 125%-lening en de alternatieven 

De 125%-hypotheek was een lening waarmee je 125% van de prijs van het onroerend goed kon lenen om een huis te kunnen kopen zonder dat je een aanbetaling of notariskosten hoefde te betalen. Sinds 2020 is dit type lening echter verboden. Om de notariskosten en de aanbetaling in je hypothecaire lening op te nemen, moet je nu een van de bovenstaande alternatieven gebruiken. 

Er is echter een specifieke lening die door sommige kredietverstrekkers aangeboden wordt ter vervanging van de 125-lening, waarbij je ouders geld kunnen lenen via een consumentenkrediet om het bedrag van je persoonlijke bijdrage en de notariskosten te financieren. Let op: je kunt niet zelf een persoonlijke lening afsluiten om deze kosten te betalen, aangezien dit sinds 2017 niet meer is toegestaan in België. 

Drie manieren om een huis te kopen met een lage aanbetaling 

Kom je niet in aanmerking voor een woningkrediet zonder aanbetaling of om je aankoopkosten te financieren met je hypotheek? Zo niet, dan zijn er manieren om het bedrag van je aanbetaling te verlagen. Hier zijn de 3 meest gebruikte methodes. 

Vraag je ouders of familie om financiële steun

Mensen die dicht bij je staan (vooral je ouders) willen je misschien helpen om je huis te kopen. Zij weten dat het niet altijd gemakkelijk is om huiseigenaar te worden, vooral wanneer je aan het begin van je carrière staat en nog niet de tijd hebt gehad om veel geld te sparen. Als je met hen praat, zul je zien dat hun ouders hen misschien ook hebben geholpen toen zíj hun eigen huis wilden kopen. Zij kunnen misschien niet je hele persoonlijke bijdrage financieren, maar hun financiële steun zal waarschijnlijk wel een stevig duwtje in de rug zijn. 

Kopen met een mede-kredietnemer

Als je een koppel bent en samen in het huis wilt gaan wonen, sluit je de hypotheek samen af en schrijf je je in als mede-kredietnemers. Op die manier kun je de aanbetaling en de notariskosten samen financieren, wat voor jullie beiden een lagere financiële last betekent. Bovendien wordt de lening door je beider inkomens gewaarborgd, wat de banken vertrouwen schenkt en waardoor je een betere rentevoet en een groter leenbedrag kunt verkrijgen. Als je alleen woont, kun je ook iemand uit je naaste omgeving vragen om je mede-kredietnemer te zijn (ook hier zijn je ouders de aangewezen personen om deze rol te spelen). Het huis zal dan van je beiden zijn, maar je kunt later de volle eigendom verkrijgen door het aandeel van je mede-kredietnemer uit te kopen wanneer je er financieel gezien wat beter voor staat. 

Wachten met kopen

Soms, wanneer de vereiste aanbetaling te hoog voor je is, is het gewoon beter om nog een paar jaar te wachten om een betere vermogensreserve op te bouwen en er sterker voor te staan. Je kunt ook kiezen voor een goedkoper huis, waarvoor je een lagere aanbetaling nodig zult hebben. Vergeet niet dat de aankoop van een huis een grote investering is die je voor lange tijd financieel zal binden: het is altijd best om een dergelijke verbintenis aan te gaan als je stevig in je schoenen staat.